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中华人民共和国政府和大不列颠及北爱尔兰联合王国政府关于促进和相互保护投资协定

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 19:45:27  浏览:9526   来源:法律资料网
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中华人民共和国政府和大不列颠及北爱尔兰联合王国政府关于促进和相互保护投资协定

中国政府 大不列颠及北爱尔兰联合王国政府


中华人民共和国政府和大不列颠及北爱尔兰联合王国政府关于促进和相互保护投资协定


  中华人民共和国政府和大不列颠及北爱尔兰联合王国政府,愿为缔约一方的国民和公司在缔约另一方领土内投资创造有利条件;
  认识到根据国际协定鼓励和相互保护此种投资将有助于激励国民和公司经营的积极性和增进两国的繁荣;
  达成协议如下:

  第一条 定    义
  本协定内:
  一、 (甲)“投资”系指缔约一方依照其法律和法规在其领土内接受作为投资的所有资产,特别是,但不限于:
  (一) 动产、不动产和任何其他财产权利,如抵押权、留置权或质权;
  (二) 公司的股份、股票和债券或该公司财产中的权益;
  (三) 对金钱的请求权或通过合同具有财政价值的行为请求权;
  (四) 著作权、工业产权、专有技术和商誉;
  (五) 法律或法律允许通过合同赋予的经营特许权,包括勘探、耕作、提炼或开发自然资源的特许权。
  “投资”包括本协定生效之日存在的投资;所投资产形式的变化,不影响其作为投资的性质。
  (乙) “收益”系指由投资所产生的款项,主要是:利润、利息、资本利得、股息、使用费和酬金。
  (丙) “国民”:
  (一) 在中华人民共和国方面,系指根据中华人民共和国法律具有中华人民共和国国籍的自然人。
  (二) 在联合王国方面,系指根据联合王国有效法律,获得联合王国国民身份,且在联合王国有居住权或依照本协定第十条规定延伸适用的任何领土有居住权的自然人。
  (丁) “公司”:
  (一) 在中华人民共和国方面,系指在中华人民共和国领土内任何地方依照有效法律设立或组建的公司、商号或社团。
  (二) 在联合王国方面,系指在联合王国任何地方或依照本协定第十条规定延伸适用的任何领土内依照有效法律设立或组建的公司、商号或社团。
  二、 本协定也适用于缔约一方的国民或公司在缔约另一方行使主权或主权权利或管辖权的领海、海域或大陆架内进行的投资。

  第二条  促进和保护投资
  一、 缔约一方应在其领土内鼓励缔约另一方的国民或公司投资,为此创造良好条件,并有权行使法律所赋予的权力接受此种投资。
  二、 缔约任何一方的国民或公司在缔约另一方领土内的投资,应始终受到公正和公平的待遇和持久的保护和保障。缔约各方同意,在不损害其法律和法规规定的条件下,对缔约另一方的国民或公司在其领土内对投资的管理、维持、使用、享有或处置不得采取不合理的或歧视性的措施。缔约各方应遵守其对缔约另一方国民或公司的投资可能已同意的义务。

  第三条 投 资 待 遇
  一、 缔约任何一方在其领土内给予缔约另一方国民或公司的投资或收益的待遇不应低于其给予任何第三国国民或公司的投资或收益的待遇。
  二、 缔约任何一方在其领土内给予缔约另一方国民或公司在管理、使用、享有或处置他们的投资的待遇,不应低于其给予任何第三国国民或公司的待遇。
  三、 除本条第一、二款的规定外,缔约任何一方应尽量根据其法律和法规的规定给予缔约另一方的国民或公司的投资与其给予本国国民或公司以相同的待遇。
  四、 上述第一款至第三款的规定,不应解释为缔约一方有义务因下述情况而产生的待遇、特惠或特权给予缔约另一方的国民或公司:
  (甲) 缔约任何一方已经或可能参加的任何现存或将来的关税同盟或类似的国际协定或为方便边境贸易的协定;
  (乙) 任何全部或主要与税收有关的国际协定或安排,或任何全部或主要与税收有关的国内立法。

  第四条 损 失 补 偿
  一、 缔约一方的国民或公司在缔约另一方领土内的投资,因在缔约另一方领土内发生战争或其他武装冲突、革命、全国紧急状态、叛乱或骚乱而遭受损失,缔约另一方给予缔约一方国民或公司的待遇,不应低于其给予任何第三国国民或公司的待遇。
  二、 在不损害本条第一款的情况下,缔约一方的国民或公司在缔约另一方领土内,在上款所述事态下遭受损失,是由于:
  (一) 缔约另一方的军队或当局征用了他们的财产;
  (二) 缔约另一方的军队或当局非因战斗行动或情势必需而毁坏了他们的财产,应予以恢复或合理的补偿。由此发生的支付款应能自由转移。

  第五条 征  收
  一、 只有为了与国内需要相关的公共目的,并给予合理的补偿,缔约任何一方国民或公司在缔约另一方领土内的投资方可被征收、国有化或采取与此种征收或国有化效果相同的措施(以下称“征收”)。此种补偿应等于投资在征收或即将进行的征收已为公众所知前一刻的真正价值,应包括直至付款之日按正常利率计算的利息,支付不应不适当地迟延,并应有效地兑换和自由转移。受影响的国民或公司应有权依照采取征收的缔约一方的法律,要求该一方的司法或其他独立机构根据本款规定的原则迅速审理其案件和其投资的价值。
  二、 缔约一方依照有效法律对在其领土内任何地方设立或组成的并由缔约另一方国民或公司持有股份的公司之资产进行征收时,应保证适用本条第一款的规定,从而保证拥有此种股份的缔约另一方国民或公司就其投资得到合理的补偿。

  第六条 投资和收益的汇回
  一、 缔约各方保证缔约另一方的国民或公司有权将其投资和收益以及按照与投资有关的货款协议的任何支付款项自由转移至其居住国。
  二、 上述第一款所提到的权利应受制约于缔约各方有权在其国际收支困难的例外情况下,并在有限的时期内公平诚信地行使其法律所赋予的权力。但此种权力不得用于阻止利润、利息、股息、使用费或酬金的转移,并应保证每年至少转移百分之二十的投资及其他任何形式的收益。
  三、 货币的转移应以该资本初始投资时的可兑换货币或投资者与有关缔约方同意的任何其他可兑换的货币不迟延地实施。除非有关的国民或公司另行赞同,转移应依照有关缔约一方有效的外汇管理条例按转移之日适用的汇率进行。
  四、 在中华人民共和国方面:联合王国国民或公司就上述第一至第三款转移可兑换货币,应从转移货币的国民或公司的外汇存款帐户中进行。若该外汇存款帐户中没有足够的外汇供转移,在下述情况下,中华人民共和国应允许把当地货币兑换货币进行转移:
  (一) 全部或部分投资清算所得款项;
  (二) 从第一条第一款(甲)(四)项的财产中所得的使用费;
  (三) 依照由中国银行担保的投资有关的货款协议所进行的偿付款项;
  (四) 由中华人民共和国主管机构专门准许该国民或公司主要在中华人民共和国领土内进行经济活动所得的利润、利息、资本利得、股息、酬金和其他形式的收益。

  第七条 国民或公司与东道国之间争议的解决
  一、 缔约一方的国民或公司与缔约另一方之间有关征收补偿款额的争议,在提出书面通知该项争议之后六个月内未能友好解决,应提交国际仲裁。
  二、 如将争议提交国际仲裁,有关的国民或公司和缔约另一方可同意将争议提交:
  (甲) 争议双方指定的一个国际仲裁员;
  (乙) 依照争议双方间的一项专门协议指定的专设仲裁庭;
  (丙) 依照联合国国际贸易法委员会仲裁规则设立的专设仲裁庭。
  三、 如按上述第二款将争议提交仲裁后三个月内没有就任一可选择的程序达成协议,争议双方有义务依照当时有效的联合国国际贸易法委员会仲裁规则将争议提交仲裁。争议双方可书面同意修改规则。
  四、 本条内的国民或公司包括第五条第二款所述的国民或公司。

  第八条 缔约双方之间的争端
  一、 缔约双方对本协定的解释或适用发生的争端,应尽可能通过外交途径解决。
  二、 如果缔约双方之间的争端不能如此解决,则应依缔约任何一方的要求提交仲裁庭。
  三、 该仲裁庭应按下述方式逐案设立,自收到仲裁要求后两个月内,缔约方应各指派一名仲裁庭成员,该两名成员应推举一名第三国国民并由缔约双方批准指派为仲裁庭主席。主席应在另两名成员指派出之日起两个月内予以指派。
  四、 如在本条第三款规定的期限内未作出必要的指派,又无任何其他协议,缔约任何一方可请求国际法院院长作出必要的指派,如院长是缔约任何一方的国民,或因其他原因不能履行此项职责,则应请求副院长作出必要的指派。如副院长是缔约任何一方的国民或也不能履行此项职责,则应依次请求非缔约任何一方国民的国际法院资深法官作出必要的指派。
  五、 仲裁庭应以多数票作出裁决。裁决对缔约双方均有拘束力。缔约各方应承担其指派的仲裁庭成员及其出席仲裁程序的代表的费用。主席的费用和其余费用由缔约双方平均承担。仲裁庭应自行规定其程序。

  第九条 代 位
  一、 如缔约一方或其指定的代理机构,依照其对在缔约另一方领土内某项投资的保证向其国民或公司作了支付,缔约另一方应承认被保证的国民或公司的全部权利和请求权,依法律或合法行为转让给了缔约一方或其指定的代理机构,并承认缔约一方或其指定的代理机构由于代位有权行使和执行与被保证的国民或公司同样程度的权利及请求权。缔约一方或其指定的代理机构可承担与投资有关的义务。
  二、 缔约一方或其指定的代理机构,通过转让取得的权利和请求权以及实行这种权利和请求权时得到的支付所享受的待遇,在所有情况下,应与被保证的国民或公司依本协定就有关投资及其收益有权享受的待遇相同。
  三、 缔约一方或其指定的代理机构在行使取得的权利和请求权时所得到的支付,应由缔约一方自由使用,以偿付其在缔约另一方领土内的开支。

  第十条 领土的延伸
  在本协定签字之时或其后任何时候,缔约双方可互换照会同意将本协定的规定延伸适用于由联合王国政府负责国际关系的领土。

  第十一条 生 效
  本协定自签字之日起生效。

  第十二条 期限和终止
  本协定有效期为十年。此后应在缔约任何一方书面通知缔约另一方终止本协定之日起的十二个月内继续有效。对于在本协定有效期间所进行的投资,本协定的规定自终止之日起十五年内对该类投资应继续有效,并不损及此后适用缔约双方接受的一般国际法规则。
  由双方政府授权其各自代表签署本协定,以昭信守。
  本协定于一九八六年五月十五日在伦敦签订。一式两份,用中文和英文写成,两种文本具有同等效力。
  中华人民共和国政府             大不列颠及北爱尔兰
                         联合王国政府
  代      表              代      表
    郑 拓 彬                  杰弗里·豪
    (签 字)                 (签 字)
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市人民政府关于印发《十堰市流动人口计划生育管理实施细则》的通知

湖北省十堰市人民政府


市人民政府关于印发《十堰市流动人口计划生育管理实施细则》的通知

十政发[1998]20号
各县市区人民政府,白浪开发区管委会,市政府各部门,各县级事业单位,各大中型企业:
  经市政府研究同意,现将《十堰市流动人口计划生育管理实施细则》印发给你们,请认
真贯彻执行。

                               一九九八年三月四日
              十堰市流动人口计划生育管理实施细则
  第一条 为了适应社会主义市场经济的发展,加强流动人口计划生育管理,有效地控制
人口增长,根据国家《流动人口计划生育管理办法》、《湖北省计划生育条例》(以下简称
《条例》)和《湖北省流动人口计划生育管理实施办法》(以下简称《办法》,特制定本细则

  第二条 本细则所称“流动人口”,是指在本市行政区域内,其现居住地和其常住户口
所在地不在同一个乡(镇)或街道办事处的育龄人员。
  第三条 在市政府的统一领导下,对流动人口的计划生育管理实行“单位负责、条条保
证、以块为主、条块结合”的属地管理体制。各级政府都要把流动人口计划生育管理纳入本
行政区域人口与计划生育目标管理责任制,组织并协调计划生育、公安、工商、劳动、卫生
、交通、房管、城建、经贸、计划、教育、农业等部门,分工协作,综合治理,共同做好流
动人口计划生育管理工作。
  第四条 各级计划生育行政管理部门,主管本行政区域内流动人口的计划生育工作。
  流动人口的计划生育由其常住户口所在地和现居住地人民政府共同管理,以现居住地管
理为主。
  第五条 各县市区、各乡(镇)、街办要按照行政区划对本辖区内所有流动人口的计划生
育管理负起责任,并有权对辖区内有流动人口的单位签订流动人口计划生育目标管理责任书
,搞好检查监督和协调服务,把好流出流入关。
  各乡(镇)、街办及其计划生育部门要认真履行以下职责:
  (一)对流出育龄人员进行计划生育宣传教育,组织流动人口参加人口与计划生育基础知
识培训;
  (二)与流出的已婚育龄人员签订计划生育合同,要求她们找一个担保人,落实一项长效
节育措施,隔月寄回一次孕检证明;
  (三)建立与流出育龄人员和流出育龄人员现居住地的联系制度,登记注册,掌握流出育
龄人员的流动情况和实行计划生育的情况;
  (四)为流出育龄人员出具由湖北省计划生育委员会统一印制的计划生育证明。证明应填
清姓名、性别、年龄、婚姻状况、生育状况、节育状况、居民身份证号码、过去受有关计划
生育奖励处罚及落实情况、不准生育或限制生育的病情内容;
  (五)流动人口在常住户口所在地申办《湖北省流动人口计划生育证》应当交纳工本费。
具体收费标准按省有关规定执行;
  (六)依照《条例》规定,审核批准流出育龄夫妻的申请,落实有关奖励处罚措施;
  (七)检查流入人口中已婚育龄人员的计划生育情况,提供避孕药具和节育技术服务,督
促已婚夫妇落实节育措施,督促流动人口中计划外怀孕的妇女及时采取措施终止妊娠;
  (八)综合统计、记录流动人口生育状况,负责与流动人口常住户口所在地的乡镇街办计
生办联系并通报有关情况;
  (九)监督、检查本行政区域内有流动人口的单位落实管理措施;
  (十)对违反本实施细则的单位和个人依法予以处罚。
  第六条 国家机关、企事业单位、社会团体要做好本单位、本系统所招用的合同工、临
时工及出租房屋、接受户口挂靠等接纳的流动人口的计划生育管理工作。公安、工商、劳动
、城建、交通、房管、卫生等部门在为流动人口办理有关证照时,应当首先审查有无经现居
住地计划生育部门查验过的流动人口计划生育证,对无计划生育证者,应限期补办后方可审
批。凡发现未检查流动人口计划生育证而为流动人口办理有关证照者.依照市委、市政府关
于实行计划生育“一票否决权”的实施办法第四条第二款处理。
  根据流动人口从业和居住情况,按地域和行业分别归口,由有关部门及单位对流动人口
的计划生育工作实施经常性管理;
  (一)国有、集体企业事业单位招用的流动人口由用工单位及其主管部门负责管理;
  (二)从事各类承包经营的流动人口,由发包单位及其主管部门负责管理;
  (三)私营企业、个体工商户中的流动人口由发给其营业执照的工商行政管理机关负责管
理,私营企业协会、个体劳动者协会协助管理;
  (四)从事建筑施工的流动人口,由核准其在当地施工的城建部门和用工的建筑公司及工
程建设单位共同负责管理;
  (五)从事交通运输的流动人口,由核准其营运的交通部门负责管理;
  (六)从事劳务服务的流动人口,由核发务工许可证的劳动行政管理部门及接纳其提供劳
务服务的单位和个人负责管理;
  (七)随亲属居住无从业单位的流动人口,由其亲属所在单位负责管理;
  (八)其他流动人口,由其现居住地城镇居民委员会或农村村民委员会负责管理。
  按以上分工负有流动人口计划生育经常性管理责任的单位、部门和有关人员,应当统一
接受当地乡(镇)人民政府或街道办事处的领导,接受其计划生育部门的监督和检查。
  第七条 对流动人口计划生育负有经常性管理责任的单位、部门和有关人员应当认真履
行以下职责:
  (一)在接纳流动人口时,认真查验有无完备的计划生育证明,督促流动人口回原籍办理
省统一印制的流动人口计划生育证,并交现居住地街办计生部门查验;
  (二)将遵守有关计划生育的规定作为接纳流动人口的首要条件,订立从业合同的应载入
合同;
  (三)随时了解掌握所接纳的流动人口实行计划生育的情况,发现未按要求采取节育措施
的,应当督促其采取节育措施,发现计划外怀孕的,应当负责动员其就地采取措施终止妊娠

  (四)负责组织流动人口中已婚育龄妇女(绝育和持有《计划生育证》者除外),隔月到计
划生育服务部门进行“三查”(查环、查孕、查病);
  (五)有针对性地在流动人口中开展基本国情、基本国策和计划生育基础知识教育;
  (六)及时向当地乡(镇)人民政府或街道办事处及其计划生育管理部门通报所负责的流动
人口计划生育管理工作情况。
  第八条 医疗卫生单位在进行孕情检查、围产期检查时,应认真查验孕妇有无计划生育
证明;在接纳孕妇分娩时,应当弄清是否属计划外怀孕,并将有关情况及时告知当地计划生
育行政管理部门。
  第九条 宾馆、饭店、招待所、旅社发现投宿妇女中有逃避计划生育者,应当立即向当
地计生部门报告。
  私房出租者对承租者租住期间的计划生育负有监督责任。出租私房时,应当查验承租者
有无计划生育证明,对无计划生育证明者不得同意其租住。私房出租管理部门发现承租人计
划生育手续不完备时不予办理私房出租有关手续。
  第十条 流动人口在现居住地生育必须持其常住户口所在地计划生育行政部门出具的<<
计划生育证>>,并经现居住地乡镇或街办计生部门核准。否则,一律视作计划外生育。
  第十一条 流动人口应当在抵达现居住地三日内向现居住地乡镇人民政府或街道办事处
计生部门出示由省级计划生育行政管理部门统一印制的计划生育证明,经审查登记并出具查
验证明后,方可到有关部门办理从业或居住的其他手续。其中已婚育龄人员(已绝育者除外)
应当向现居住地计生部门交纳计划生育管理费,每人每月5元。
  管理费的用途是:
  (一)用于提供避孕药具服务;
  (二)用于流动人口计划生育管理的活动经费;
  (三)用于流动人口计划生育宣传教育,表彰先进;
  (四)用于流动人口计划生育统计帐卡的印制等。
  第十二条 流动人口应自觉遵守国家计划生育政策,已生育一孩又无禁忌证的育龄夫妇
,女方应放置宫内节育器;已生育二孩及二孩以上的育龄夫妇,一方要施行绝育手术,计划
外怀孕的妇女,要限期采取措施终止妊娠。未采取绝育措施的已婚育龄妇女要隔月到计划生
育服务部门参加“三查”。
  第十三条 流动人口的节育手术费,有用工单位的、由用工单位负担,没有用工单位的
、先由本人垫付,凭现居住地乡镇人民政府或街道办事处证明由常住户口所在地乡镇人民政
府或街道办事处按规定核销。
  第十四条 流动人口违反《条例》有关规定的,按《条例》规定的处罚办法予以处罚;
流动人口及负有流动人口计划生育管理责任的单位或有关人员,凡有下列行为之一者,按以
下办法处罚:
  (一)骗取、伪造、涂改流动人口计划生育证明的,处以200元至500元罚款;贩卖流动人
口计划生育证明的,没收其非法所得,并处以500至1000元罚款。
  (二)流动人口在规定期限内未办理流动人口计划生育证明或未申报查验、未接受年度检
查的,应当限期补办。逾期不办的处以50至200元罚款。
  (三)流动人口中的育龄妇女计划好家应为“计划外”怀孕的,要限期采取补救措施。经
说服动员拒不终止妊娠的,有关职能部门应责令其停工停业,拒不终止妊娠强行生育的和拒
不落实节育措施的,按《条例》有关规定处罚。
  (四)对流动人口负有管理责任的单位或有关人员不认真履行职责,造成计划外生育的,
每生育一个计划外孩子对该单位征收计划外生育费500元,属生计划外多胎的,每生一个征
收计划外生育费2000元,并追究单位领导人的责任。
  第十五条 对违反本细则应当予以处罚的,由流动人口现居住地的乡镇人民政府或街道
办事处作出处罚决定,有关部门、单位和有关人员应当认真落实处罚决定。
  流动人口违反计划生育规定未被现居住地发现的,其常住户口所在地乡(镇)人民政府或
街道办事处及有关部门发现后,应按有关规定负责处理。
  流动人口在一地因违反计划生育规定已受到处理的,在另一地不因同一事实再次受到处
理。
  第十六条 当事人对行政处罚决定不服,申请复议或提起行政诉讼的,按《中华人民共
和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定办理。
  第十七条 对在流动人口计划生育管理工作中做出显著成绩的单位和个人,对如实举报
流动人口计划外怀孕或生育的单位和个人,对流出人口中积极实行计划生育者,由各级人民
政府或有关部门给予表彰和奖励。
  第十八条 计划生育管理人员在流动人口计划生育管理中有徇私舞弊、侵犯流动人口合
法权益等行为的,由行政管理部门给予相应的处分,情节严重构成犯罪的,由司法机关依法
追究刑事责任。
  第十九条 按本细则收取的流动人口计划生育管理费、计划外生育费,应当用于流动人
口计划生育工作,不得挪作他用,并分别按10%的比例上交市、县(市、区)计生管理部门。
  第二十条 本细则应用中的有关问题由十堰市计划生育委员会负责解释。
  第二十一条 本细则自发布之日起施行。



          房价下跌购房人退房要求的法律辩析

王德山 吕雁华

  内容提要:开发商降价销售是开发商的自主行为,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外,之前已签订房屋买卖合同的购房者,无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同,退还已购房屋。
关键词:买卖合同 降价 退房

  目前,全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金,纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满,购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值,因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房,在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由,否则,应当经买卖双方协商一致,合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同(退房)法律分析
房屋买卖合同是非要式合同,如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法,不违反法律、行政法规强制性规定,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。因此,房屋买卖合同成立后,无论房屋是否办理了过户手续,对合同效力均无影响,合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说,购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》(下称《解释》)、《城市房地产开发经营管理条例》(下称《条例》)等法律、法规的相关规定,购房人因开发商违约,即在以下情形下行使解除权,解除房屋买卖合同,要求开发商退房还款:
(一)开发商逾期交房
除当事人另有约定的外,开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的,购房人有权解除合同。当然,购房人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的,开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第(四)项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
(二)开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后,开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人,购房人有权解除合同。因为,根据《担保法》及《物权法》等规定,房屋一旦依法设定抵押,即使房屋所有权过户至购房人名下,若债务人不履行债务,债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此,合同订立后,出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人,使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中,若抵押权人依法行使抵押权,将导致购房人钱财两空的情形。因此,在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然,如果购房人同意出卖人设定抵押,属自愿承担该风险。
(三)买卖合同订立后,开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后,开发商又将同一套房屋出卖给他人,不但对第三人是一种欺诈行为,更重要的是侵犯了购房人的债权。因此,法律赋予购房人解除合同的权利,以维护自己的权益。
具有上述第(二)、(三)情形之一,购房人无法取得房屋的,不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(四)房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定,以确认房屋质量是否合格。
(五)面积误差比绝对值超出3%或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定,开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出3%,购房人可以请求解除合同,出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房(解除合同)法律分析
约定解除房屋买卖合同,即退房,是当事人经过协商一致,在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形,合同成立后,一旦出现合同中约定的解除情形,解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同,只要符合合同约定的解除条件,开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同,即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担,仍将取决于合同约定。
应当说明的是,根据法律规定,无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同,如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭,当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品,为了国家利益、社会公共利益,国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序,房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋,房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖,即属于无效买卖合同。
另外,《合同法》第54条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的;③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销,由法院或者仲裁机构作出判决或裁决,不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销,自始不具有法律约束力,所购房屋应退还给开发商,开发商应当退还购房人已交购房款。此外,因开发商的过错导致合同无效或者被撤销,购房人可以请求返还已付购房款及利息,并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见,开发商降价销售其开发的商品房,或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除,即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外,购房人欲要求开发商退房,必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除,购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同,即要求开发商退房,实际上是一种违约行为。因此,开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任,赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中,买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等,约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同,并交纳一定数额的定金。认购书(包括某些意向书)在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议,约定将来签订合同的合同,将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后,当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书,购房人与开发商签约认购书后,双方当事人负有义务,即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同,若未在约定的期限内订立房屋买卖合同,有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书,此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力,属于无效的合同,且过错主要在开发商。
因此,如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书,但未签订房屋买卖合同,因房屋买卖合同未成立,故不存在解除房屋买卖合同,即退房问题。但根据《解释》规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同,而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

(注:原文发表在《商业时代》2009年第20期)



作 者:
王德山:男,1962年生,汉族,副教授,河南人。
单 位:首都经济贸易大学法学院
吕雁华:女,1980年8月生,汉族,辽宁大连人,首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址:北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编: 100070
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