中国人民银行关于大额特种储蓄存单到期处理问题的通知

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“限购令”与“涨价归公”

黎广军


摘要：随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断减值。房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。所以，房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值，应该收归全体人民共享之。中国目前房价高涨的主要原因是“涨价归私”，“炒房无税”。解决之道不在于“限购”，而在于“涨价归公”。
关键词：房地产；限购；土地增值税；资本利得税



近来，各地纷纷出台“限购令”或“限外令”，意图通过限制房屋需求，从而降低房价。
2004年“8.31大限”以来，房价上涨如脱缰野马。决策层总是围绕着“供需关系”做文章。以为增加了供应，限制了需求，房价就会下降。但事与愿违，房价越调控就上涨。
房屋是人生必需品，而不是投机品。与其采用“限购令”或“限外令”，何不“涨价归公”，一举杜绝投机炒卖，让房地产市场回归正常轨道。

1. 房地产是“不完全商品”

商品必须具有流通性。房地产没有“空间流通性”，所以，房地产是“不完全商品”，房地产市场是“不完全市场”。“供需关系决定商品价格”的市场经济规则并不适用于房地产市场。
一模一样的电脑，在偏僻的乡村和在繁华的大都市，售价相差无几。而一模一样的房屋，建在偏僻的乡村和建在繁华的大都市，售价相差可达十倍。
十年前购买的电脑，现在可能一文不值。而十年前购买的房屋，现在价格可能翻了数倍。
这是因为：电脑是“完全商品”，而房屋是“不完全商品”。前者是动产，后者是不动产。

2. 房价不是“供需”决定的

房屋是耐用消费品，其使用寿命可达百年以上。经过了多年建设发展，许多发达国家已经进入了“后城市化”时代，房地产市场早已供过于求，并且还在不断增加供给，但为什么有些国家的房价还会不跌反升？

日本在上世纪60～70年代就已经完成了城市化进程。1968年日本GDP跃居世界第二。据东京都政府网站资料，1970年东京人口1141万人，2009年1299万人；近40年里共增加了158万人，年均增加约4万人，年均人口增加率约0.35%，这比自然人口增长率还要低。所以，东京房地产供过与求。但为什么房地产价格会不降反升？1990年东京地价总额竟然等于美国全国地价总和。1991年资产泡沫破裂后，20年来日本经济一蹶不振。

美国完成城市化的时间比日本还要早，其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么21世纪的美国房价还会大幅上涨，并形成资产泡沫？2008年泡沫破裂，导致全球金融海啸？

2010年3月香港永久住宅总数253.7万套（见香港房委会《房屋统计数字2010》p.3）；2009年底香港家庭总数231.16万户（见香港政府统计处网站：表005：家庭住户统计数字）。香港永久住宅总数是家庭总数的110%（253.7÷231.16×100%）。这显然供大于求，房价应该下降。但为什么在2009～2010两年间香港房价既然上涨了45%？

在2000～2009的十年里，香港共增加了31.27万个家庭；同期建设了21.8039万套公租屋，这是家庭增加数的70%（21.8039÷31.27×100%）。既是说：香港每增加100个家庭，政府就建设70套公租屋；再加上商品房，香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨？香港政府如此大力建设公租屋，并没能阻止房价上涨。新加坡85%以上家庭住在政府组屋，但2010年房价也仍然高涨。

以上举例说明：房价不一定是“市场供需关系”决定的。

3. 房价上涨的社会因素

房价上涨，并不是由于房屋增值，而是由于土地增值。

随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断减值，其价格应该下降；所以，房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。显然，房价具有社会属性。影响房价的主要社会因素是：

（1）政府投资。例如，城市兴建了地铁，沿线房价就会大幅上涨。
（2）社会投资。例如，附近新建了许多高楼大厦，人烟越来越稠密，房价就上涨。
（3）社会发展。例如，社会发展水平越高，市面越繁华，GDP增长率越高，房价就越上涨。
（4）投机炒作。投机炒作必然抬高房价，以致房价远远高于实际价值，出现资产泡沫。

中国各地近年地王频出。地王的中标者，就是基于对未来的政府投资、社会投资、社会发展的评估，以及投机炒作的可能性，预期未来房价必然大涨，所以报出了“面粉比面包贵”的离奇价格。

政府地价上涨，标志着政府投资和社会投资都将增加，所以周边房价会随之上涨，而房价上涨又会反过来推高地价。这样就形成了“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价循环。

一罪还是数罪

王胜宇


〔案 例〕
　　甲乙同在一个单位上班。甲的女儿与乙恋爱，甲不满，遂告诫乙不要再与其女儿来往，乙不从。甲产生将乙杀死的念头。经再三考虑，甲认为毒杀的方法较妥。乙每天都在单位食堂就餐，甲不愿意毒死别人，就想找一个只有甲一人就餐的机会，甲发现，每周六的夜晚食堂里只有乙一人就餐，就趁此机会投了毒。当晚乙邀请了十余名朋友共同就餐，结果，造成包括乙在内的6人死亡
〔剖 析〕
　　甲的投毒行为构成一罪，而且是实质的一罪。实质的一罪，是指形式上具有数罪的某些特征，但在实质上仅构成一罪的犯罪形态。其中包括继续犯、想象竞合犯和结果加重犯。处断的一罪，是指实质上构成数罪，但因其具有的特征，司法机关将其作为一罪处断的犯罪形态。它包括连续犯、牵连犯和吸收犯。题中，从主观上看，甲明知自己的行为会造成乙的死亡，并且对这一结果持希望其发生的心理态度；甲明知自己的行为会造成其他多数人的死亡，但是对这一结果持不希望发生的态度，并认为通过自己的积极努力能够避免这一结果的发生；从犯罪对象上看，甲的侵害对象是特定的，即乙本人；从客观结果看，造成了多数人的死亡。因此，甲是在杀死乙的犯罪意图支配下，主观上既有故意、又有过失，但在客观上只是实施了一个投毒的犯罪行为。在形式上，甲却触犯过失投毒罪、杀人罪两个罪名，但根据犯罪构成要件的要求，甲只能构成一罪，即杀人罪。对想象竞合犯的处罚原则是“从一重罪处断”。
〔重点把握〕
　　关于罪数，应当掌握：（一）罪数的区分标准。罪数是指一个人所犯之罪的数罪。区分罪数也就是区分行为人的行为究竟是构成一罪，还是构成数罪，是司法实践中经常遇到的问题。通常情况下，一罪与数罪的区分标准采取犯罪构成说，即行为符合一个犯罪构成的就是就是一罪，行为符合数个犯罪构成的就是数罪。（二）特殊一罪的各种情形。特殊的一罪是指一些貌似数罪而实为一罪的情形，除本题所涉及的实质的一罪与处断的一罪之外，还存在法定的一罪。法定的一罪主要包括结合犯和惯犯。结合犯是指数个原本独立的犯罪行为，根据刑法分则的明文规定，结合成为另一个独立的新罪的情况。对此我国《刑法》尚无具体规定；对于惯犯我国刑法将反复实施的犯罪行为规定为一罪而非数罪。


北安市人民法院王胜宇