上海市技术市场条例（1997年修正）
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上海市技术市场条例（1997年修正）
上海市人大常委会
上海市技术市场条例（修正）
上海市人民代表大会常务委员会
（1995年4月7日上海市第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过 根据1997年7月7日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十七次会议《关于修改〈上海市技术市场条例〉的决定》修正）
第一章 总 则
第一条 为了促进本市技术市场的健康发展，保障当事人的合法权益，根据《中华人民共和国科技进步法》、《中华人民共和国技术合同法》以及其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 公民、法人和其他组织在本市从事技术交易和技术交易服务，适用本条例。
技术交易包括技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务等交易活动。
技术交易服务包括技术交易场所服务、技术交易经纪服务、技术交易咨询服务、技术评估服务、技术信息服务等。
第三条 本市各级人民政府应当加强对技术市场的培育和扶持，引导技术市场健康发展。
第四条 市科学技术行政部门是本市技术市场的主管部门，负责本条例的实施。
市和区、县工商行政、税务等有关部门依法对技术市场实施监督管理。
第二章 技术交易准则
第五条 从事技术交易，必须遵循自愿平等、有偿互利、诚实信用和协商一致的原则。
第六条 技术交易的当事人应当对其拥有的技术的合法性承担责任。
当事人一方明知或者应知另一方非法占有他人技术而与之进行技术交易，视为侵害他人技术权益。
第七条 技术交易当事人转让技术，应当将该技术在实施过程中可能发生的技术风险的责任在合同中约定。
第八条 技术交易项目的价款、使用费或者报酬，由当事人根据研究开发成本、应用后的经济效益和社会效益、许可使用范围以及技术市场供需状况等因素议定；也可以经无形资产评估机构评估后，由当事人议定。
第九条 技术的拥有者可以将其技术作价向技术交易当事人另一方投资入股。
第十条 从事技术交易，应当根据《中华人民共和国技术合同法》和其他有关法律、法规的规定签订技术合同。
第十一条 技术交易涉及国家安全、社会公共利益、国家重大经济利益、环境保护，应当遵守有关法律、法规的规定。
第十二条 技术交易中禁止下列行为：
（一）窃取或者侵占他人拥有的技术从事技术交易；
（二）以欺骗、胁迫等手段从事技术交易；
（三）法律、法规禁止的其他行为。
第三章 技术交易服务机构
第十三条 鼓励设立各类技术交易服务机构。设立各类技术交易服务机构，实行许可证制度。
各类技术交易服务机构应当依照有关法律、法规的规定，按照服务规范，为技术交易提供场所、经纪、咨询、评估、信息等服务。
第十四条 各类技术交易服务机构应当遵循公正、公开、公平和客观、真实、科学的原则。
第十五条 设立技术交易服务机构应当具备下列条件：
（一）有明确的业务方向和与其相对应的专用名称；
（二）有与服务范围、规模相适应的专业人员和管理人员；专职的专业人员中应当具有一定数额的中级以上的专业技术人员；
（三）有固定的场所和必需的资金、设施；
（四）有组织章程和服务规范。
第十六条 设立技术交易服务机构应当向市科学技术行政部门提出申请。市科学技术行政部门应当在接到申请书之日起三十日内作出审批决定。对决定批准的，发给《技术交易服务许可证》；对决定不批准的，应当书面通知申请人。
市科学技术行政部门在规定的审批期限内未作出审批决定的，视为批准，应当发给《技术交易服务许可证》。
经营性技术交易服务机构，取得《技术交易服务许可证》后，应当按照国家有关规定向所在地的工商行政部门登记注册，领取执照。
第十七条 本市设立技术市场基金，为加快技术在应用领域的扩散，促进技术市场的发展，提供各种形式的支持。
技术市场基金的设立和管理办法，由市人民政府制定。
第四章 技术市场的管理
第十八条 市科学技术行政部门的主要职责是：
（一）宣传、执行有关技术市场的法律、法规，检查技术市场遵守有关法律、法规的情况；
（二）管理技术市场基金；
（三）负责管理技术合同的认定登记工作；
（四）审查、批准设立技术交易服务机构；
（五）会同工商行政部门，审查、批准举办技术交易会；
（六）统一考核技术市场经营管理人员；
（七）负责技术市场的统计和分析；
（八）对繁荣技术市场作出贡献的单位和个人进行表彰、奖励；
（九）依法处理技术交易中的违法行为。
区、县科学技术行政部门的主要职责是：
（一）宣传、执行有关技术市场的法律、法规，检查本区、县内技术市场遵守有关法律、法规的情况；
（二）负责本区、县技术合同的认定登记工作；
（三）审核本区、县举办的技术交易会并报请市科学技术行政部门批准；
（四）负责本区、县技术市场的统计；
（五）对繁荣技术市场作出贡献的单位和个人进行表彰、奖励；
（六）对本区、县技术交易中违反本条例的行为进行调查，提出处理意见。
上海市技术市场办公室在市科学技术行政部门领导下具体负责本市技术市场的日常管理工作。
第十九条 公民、法人和其他组织应当加强对拥有的技术的自我保护。
第二十条 本市实行技术合同认定和登记制度。技术交易的当事人持所订立的技术合同向技术合同认定登记机构申请认定和登记。经认定和登记的，由技术合同认定登记机构发给认定登记证明。
技术合同经认定和登记后，当事人享受国家和本市的有关优惠政策。未经认定和登记或者不予认定的合同，不得享受国家和本市的有关优惠政策。
第二十一条 法人和其他组织可以从技术交易的收益中提取一定比例，作为对该技术项目直接完成人的奖励。
第五章 法律责任
第二十二条 在技术交易中发生争议时，当事人一方或者双方可以根据技术合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议，向国家规定的仲裁机构申请仲裁。当事人未在技术合同中订立仲裁条款，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院提起诉讼。
当事人一方在仲裁裁决规定的期限内不履行仲裁裁决的，当事人另一方可以向有管辖权的人民法院申请执行。
第二十三条 伪造、骗取技术合同认定登记证明的，由市科学技术行政部门处以五百元以上二千元以下的罚款。非法享受的税收等优惠，由有关部门追回。
第二十四条 在技术交易中，违反本条例第十一条规定的，由有关部门依法处理。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 技术交易服务机构在业务活动中有欺骗、胁迫等行为的，由市科学技术行政部门和工商行政部门按照各自职责，根据情节轻重，没收其违法所得，责令改正、责令停业、直至暂扣或者吊销其《技术交易服务许可证》，并处以违法所得一至三倍的罚款。
没有或者伪造、骗取《技术交易服务许可证》从事技术交易服务活动的，由市科学技术行政部门责令其停止违法活动，没收其伪造或者骗取的《技术交易服务许可证》；由工商行政部门没收其违法所得，处以五百元以上五千元以下的罚款。
第二十六条 技术市场管理人员玩忽职守，贪污受贿，徇私舞弊的，根据情节轻重，由所在单位给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 当事人对科学技术行政部门或者其他行政部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请复议或者提起诉讼。
当事人逾期不申请复议，不提起诉讼又不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的行政部门可以申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第二十八条 设立各类技术交易服务机构的具体办法，和个人从事技术交易服务的管理办法由市人民政府制定。
第二十九条 本条例的具体应用问题，由市科学技术行政部门解释。
第三十条 本条例自1995年7月1日起施行。
1995年4月7日
关于印发《国家发展改革委中央政府投资项目公示试点办法》的通知
国家发展和改革委员会
关于印发《国家发展改革委中央政府投资项目公示试点办法》的通知
发改投资[2005]2047号
国务院各部委、直属机构，各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委：
为健全中央政府决策机制，提高投资决策的科学化、民主化水平，根据《国务院关于投资体制改革的决定》，特制定了《国家发展改革委中央政府投资项目公示试点办法》，现印发你们，自发布之日起施行。
附件：《国家发展改革委中央政府投资项目公示试点办法》
中华人民共和国国家发展和改革委员会
二○○五年十月十七日
附件：
国家发展改革委中央政府投资项目公示试点办法
第一条 为健全中央政府投资决策机制，提高决策的科学化、民主化水平，进一步加强中央政府投资项目管理,依据《国务院关于投资体制改革的决定》，制定本办法。
第二条 国家发展改革委选择有关中央政府投资项目进行公示试点。试点项目应当符合以下要求：
（一）对经济和社会发展全局有重大影响；
（二）对生态、环境保护、资源开发利用有重大影响；
（三）与社会公众利益密切相关，社会关注程度较高。
符合上述条款规定但涉及国家安全、国家秘密、商业秘密以及法律、法规规定的其他不应当公开的项目不进行公示。
第三条 公示内容主要包括：
（一） 项目名称；
（二） 项目申报单位名称和项目建设单位名称；
（三） 建设地点；
（四） 建设规模及内容；
（五） 建设目标及项目功能；
（六） 总投资及资金来源；
（七） 负责审批项目的主办司局名称、邮政地址和电子信箱；
（八） 其他需要公示的内容。
第四条 公示方式包括专栏公示和公告公示。
专栏公示是指在国家发展改革委政府网站（www.ndrc.gov.cn）和《中国经济导报》开辟专栏登载公示内容。
公告公示是指对于特别重大的项目发布公示公告。除在上述媒体专栏公示外，还可以在中央主要新闻媒体发布公示公告。
第五条 对于公示试点项目，国家发展改革委在批复项目建议书后10个工作日内进行公示。
第六条 公示期限为20个工作日。
第七条 国家发展改革委在公示结束之日起20个工作日内，对征集到的意见和建议进行汇总、归纳，形成主要意见和建议，在国家发展改革委政府网站进行公布。
第八条 国家发展改革委将主要意见和建议送交项目申报单位，以及其他有关单位。涉及环保、土地、城市规划等方面的主要意见和建议，同时送交有关部门，供有关部门在进行相关管理工作时参考。
第九条 对于主要意见和建议，项目建设单位在进行可行性研究时应当认真研究，项目申报单位在项目可行性研究报告中应当说明采纳情况和未予采纳的理由。
第十条 国家发展改革委在委托工程咨询单位评估项目可行性研究报告时，应当要求工程咨询单位对主要意见和建议作出评议。
第十一条 国家发展改革委在审批可行性研究报告时，应当充分研究分析主要意见和建议，以及项目申报单位的说明和工程咨询单位的评议意见。
第十二条 国家发展改革委在批复项目可行性研究报告以后，应当将主要意见和建议的采纳情况和未予采纳的理由在国家发展改革委政府网站进行公布。
第十三条 各省、自治区、直辖市发展改革部门可以参照本办法制定地方政府投资项目公示试点办法。
对于不使用中央政府投资但需要国家发展改革委审批项目建议书的地方政府投资项目，需要进行公示的，由地方政府发展改革部门按照规定进行公示。
第十四条 本办法由国家发展改革委负责解释。
第十五条 本办法自发布之日起施行。
论房地产楼花按揭
王璐
内容提要：90年代初以来，我国许多地区逐渐引进港、台及海外一些房地产开发的通行作法，在房屋分期付款买卖中采用按揭担保，也称为楼花按揭贷款。它是一种以在建甚至未建的预购商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。如今，以按揭方式买房正在成为城镇居民购买房屋的主要途径，这种新的抵押方式的出现给我国的担保法律提出了新的课题。抵押人尚未取得而将来可以取得的房屋或其他地上定着物，可以设定抵押权。为将来可以取得的不动产设定抵押权，可以发挥其所具有的融通资金的担保功能。传统民法“为将来的债权设定的担保无效”的理论已经被打破，各国立法普遍承认“不动产抵押，可以为现在的、将来的、或者可以发生的债权设定抵押权”。该担保方式是借鉴香港地区法律的规定，相当于大陆法的让与担保。本文以此制度为研究对象，对楼花按揭的性质和效力进行了浅略地研究，并在此基础上，借鉴发达国家和地区的先进经验，结合中国的具体实践，对于我国楼花按揭制度的完善提出了自己的建议和设想。
关键词：担保、让与担保、抵押、楼花、按揭、楼花按揭
楼花按揭是60年代兴起于香港，70年代被大力推行，现为世界发达国家和地区房地产金融市场广为流行的一种融资购楼方式。90年代初，楼花按揭传入我国，最近几年随着我国房地产业的发展和住房制度改革的深入，此购楼方式备受关注。楼花按揭是房地产业和金融业的交叉领域。从房地产业的角度看，楼花按揭是一种新型房屋买卖方式；而从金融业的角度看，楼花按揭是以预售商品房设定担保的一种贷款方式。从本质上，楼花按揭也是一种房地产担保措施，但较其他房地产抵押方式更具灵活性，因而具有更深一层的经济作用和社会意义。与此同时，由于作为担保标的物的楼花所具有的特殊性和由此给按揭权带来的巨大风险，作为一种资金融通方式，更需要对其加以规范。
一、楼花按揭的概念、种类、法律特征和功能
（一）楼花按揭的概念
“楼花”一词并非我国固有，而是传自香港，乃港人所创，是香港人对预售商品房的称呼，它是指区别于现房，正在建设或将要建设的尚未竣工交付的商品房，包括尚在图纸设计过程中的商品房。“按揭”一词也来自香港，是香港人对于英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的翻译。“楼花按揭”顾名思义就是以楼花作为担保物设定按揭，在英美法传统上按揭主要是一种不动产担保，在当代，按揭更是被广泛应用于房地产买卖和融资活动中，楼花按揭作为一种流行于当代发达国家及地区的融资购楼方式不是源于英美而是源于香港。楼花按揭是指在楼宇预售时，楼宇买卖人（购房人）以所购楼宇物业作为担保物，向银行等金融机构取得贷款以支付楼款的一种融资购楼方式。
（二）楼花按揭的种类
在司法实践中经常涉及的主要有楼花按揭包括在建工程抵押和预购房屋抵押。
1、在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权，连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。以在建工程抵押的应当具备一定的条件，例如抵押人必须具有国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证等。
2、预购房屋抵押是指买方在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行的担保。预购房屋合同的卖方房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。开发商应当具备一定的条件，例如付清地价款后取得土地使用权或者房地产权利证书等。
（三）楼花按揭的法律特征
1、楼花按揭涉及两个合同关系和三方当事人。两个合同关系是指楼花买卖合同和楼花按揭合同。三方当事人是指开发商、购房人和贷款银行。
2、楼花按揭的标的物是一种期待性利益。在英美法国家，楼花按揭是被当作一种不动产抵押来看待的。但实际上楼花按揭与一般房地产抵押有着显著区别。由于楼花并非一种现实存在的不动产，在楼花按揭设定时，按揭人根本还无法取得所购楼宇的所有权，他向贷款银行提供的还款保证仅仅是在将来某一时间取得楼宇的权利，即一种所有权的“期待权”。
3、楼花按揭是通过转让物业权益而设定的一种物的担保方式。它是通过将楼花买卖合同中的房地产权益（即楼花业权）转让给银行而设定的一种担保，担保银行债权，即其为购房人垫付的房款得到偿还。
4、楼花按揭权的实现方式有其特殊性。主要是通过债权人代位权来实现，也可以通过取消按揭人的回赎权而实现。
（四）楼花按揭的功能
1、它作为一种融资购楼方式，解决了购房者资金不足的问题。
2、它作为一种商品房预售方式，也使房地产开发商大大受益。
3、它作为一种贷款方式，为银行等金融部门开辟了一个有利可图而且风险相对较低的投资市场。
二、楼花按揭的性质和效力
（一）楼花按揭的性质
楼花按揭是一种以购房人将在未来某一日期才真正取得所有权的、现在正在建或待建的楼宇为担保物而设定的物的担保方式。以欧洲大陆法系的标准看，它在担保体系上的归属如何呢？我国内地学者对此主要有抵押说和债权质押说两种看法。前者认为，如同普通房地产抵押，楼花按揭也是在不动产上设定的担保。后者认为，购房人与银行签订楼花按揭合同时，由于标的物是尚不存在或正在成长中的房屋，并没有现实存在，因而购房人对作为担保标的物的楼花不享有任何物权而仅是一种债权。无论以不动产抵押说或者债权质押说都无法确切揭示楼花按揭的本质属性，那么，楼花按揭应归属于大陆何种担保方式呢？从楼花按揭的法律特点看，其更类似于大陆法系上的让与担保这一非典型的担保制度。让与担保又称让渡担保、信托的让与担保，是指债务人或第三人为担保债务履行的目的，将担保标的物的权利（通常是所有权）预先转移给债权人，由双方约定于债务清偿后，将担保标的物返还与债务人或第三人；于债务不履行时，债权人得就该担保标的物受偿的一种担保方式。
之所以将楼花按揭可归之于让与担保是基于以下几点理由：1、二者都渊源于罗马法中的信托担保。Mortgage的本义而言，它与罗马法中的信托担保乃为同一概念。而且，实际上它也是受罗马法中的信托担保影响而形成的。2、二者都是通过权利的转移而对债权进行担保。故从现代大陆法的观点看，它与让与担保并无区别，故日本将它译为让与担保。3、将楼花按揭性质认定为让与担保是想强调在借款人全部偿付债务前，按揭房产的所有权归贷款银行。这样将利于督促借款人为最终取得房产所有权而尽力偿债，并且在居住、使用按揭房产过程中有所约束，从而确保银行债权的实现。
（二）楼花按揭的效力
1、对内效力。楼花按揭的设定在按揭人、按揭权人之间形成的权利义务关系即为楼花按揭的对内效力。由于楼花按揭涉及楼花买卖具有较强的国家干预性，因此楼花按揭中双方当事人各自的权利义务也并不是单纯由双方约定，而是通过两种方式的结合体现并规定下来：一种是法律中的规定，另一种则是双方在楼花按揭合同中的约定。比较典型的是香港，在房地产法律中明文规定了一些双方必须遵守、不许通过约定改变的强制性条款，较好地保护了当事人的利益，促进了房地产交易的稳定性。
（1）按揭担保的债权与担保物的范围。楼花按揭与楼花买卖合同息息相关。没有得到贷款人同意，不得擅自采取任何行为使楼花买卖合同消灭或变更，若擅自采取，该行为对于按揭权人不产生法律效力。而且，当按揭借款人不能履行楼花买卖合同中所规定的义务时，为确保自己的利益，按揭贷款人有权代借款人履行，而所花费的一切费用必须由借款人偿还。因此，在楼花按揭中，担保债权的范围不仅包括原债权（银行所贷款）、利息、迟延利息，还包括楼花买卖合同中规定的应由购房人负担而其未负担，由担保权人代其履行而为此所支出的一切费用，包括手续费、劳务费、买卖成本交易费用等。担保标的物的范围则为楼花买卖合同中买方所享有的一切权益，包括取得楼宇权利、设定保险的利益等。
（2）对标的物的占有及利用在按揭楼宇竣工之前，担保标的物实际上体现在有关权属证书（如预售买卖合同）上。此时，这些权属证书一般交由贷款银行保管，贷款银行取得一种类似于质押权人的地位。而在楼宇竣工交付后，依照英美和香港的作法，有关权属证书仍然留置在贷款银行受理，此时贷款银行只是取得类似抵押权人的地位，只要借款人如期履行，其对按揭房产就拥有占有权。这是由楼花按揭的设定目的决定的，因为借款人设定楼花按揭的最终目的在于，只花少量的钱即可获取房产居住或使用，解决其对房产的需求，而同时，银行参与楼花按揭的目的不在获取楼宇的所有权，而在于通过资金流通获取贷款利差。因此，虽然按揭楼宇的所有权转让到银行的债务得到清偿。因此，楼花按揭是一种通过转让物业权益但不转移物业占有来设定的担保方式。
在对楼宇的使用上，双方均有一定的约束。就按揭人而言，未经银行同意，不得擅自变更回或解除楼宇预售合同，不得采取任何可能致使楼花买卖无效的行为。对于按揭房产，虽然他有占有的权利，但同时他也负有保管义务。因为，按揭人的利益。所以，按揭期间，按揭人不得对楼宇施加侵害，不得实施会使担保物价值减少的行为，而且，要保管好担保物，使其免受外力侵害和发生毁损灭失。如果按揭人未经按揭权人同意擅自处分楼宇或有导致楼宇价值减损的毁损、破坏等行为，必须承担损害赔偿责任。而就按揭权人而言，在对内关系上，按揭期间，他仅具有担保权人的资格，必须在担保目的范围内行使其权利，在债务未届清偿期时，不得以转让第三人等手段处分楼宇，也不得主张按揭人对楼宇的占有为无权占有。但在按揭期间银行对被按揭房地产有监督权。
（3）按揭人对标的物的赎回请求权（还赎权）。按揭人对标的物的赎回请求权是指按揭人履行债务后，向按揭权人提出的一种请求权。基于这种请求权，按揭权人应该将设定按揭时，转让在其名下的物业重新转回按揭人名下。之后，按揭解除，双方的权利义务归于消灭。作为权利，在按揭过程中，只要按揭人如期履行按揭合同中约定的还款责任，他就将享有法定的还赎权，但这一权利的行使只有在他将全部贷款本息还清时才具备法定条件。如果按揭人拖欠到期的款未还而构成违约，这时他仍然享有还赎权，但不是法定的还赎权，而是蘅平法上的还赎权，之所以设定蘅平法，是因为蘅平法认识到，转移物业的目的在于担保债的偿还，债权人的利益并非存在于对担保物的权利的获得，而是使债权得到偿还。“如果债权人得到了他的贷款，因被告未按期清偿而造成迟延利息和合理的费用也得到了补充，那么，他就得到了他有权得到的一切。”此时，按揭人如果还清到期欠款继续履约，还可以获得法定还赎权；如果根据银行立即还清所有欠款的通知将所有欠款还清，就可以立即进行还赎，成为物业的真正所有权人。
（4）按揭人违约时按揭权人的权利。包括收取罚息、要求提前还清贷款、对按揭房产行使担保权的权利、止赎权。
2、对外效力。楼花按揭的对外效力表现为按揭期间（包括楼花成为现楼之后至按揭期满期间）楼花按揭对当事人以外的第三人所产生的权利义务关系。
（1）按揭人依约履行还款责任的按揭期间，标的物的处分与第三人的关系。此处的处分主要指法律上的处分，即按揭人或按揭权人将其权益转让、设定权利（如质权、抵押权等）、将物抛弃、出租等的处分。
（2）按揭权人与按揭人的债权人的关系。楼花按揭中按揭权人有先于按揭人的其他债权人优先受偿的权利。而且，由于按揭权人为按揭房产法律上的所有人，除非按揭人满足担保标的所担保的债权，否则按揭人的债权人无权对担保标的申请强制执行。从楼花按揭的担保性而言，其担保权与留置权、质权等担保物权一样，同属排除强制执行的权利之列。
（3）按揭人破产时，按揭权人的权利。我认为，按揭人仅是法律形式上的所有人，无权直接收取按揭房产。
（4）开发商破产时，按揭人、按揭权人的权利。在发展商因为破产而导致楼宇无法完工时，购房人无法主张所有权保护，但因为对在建房设定了按揭，此时可以作为优先权人对开发商的破产财产主张优先受偿。受偿金必须先用来偿还借款人对贷款银行所欠的债务。
三、完善我国楼花按揭制度的设想
(一)我国楼花按揭的特点以及存在的问题
1、特点：A、从性质上看，国内许多学者普遍把楼花按揭界定为一种债权质押。B、从主体上看，我国目前楼花按揭当事人包括购房人、发展商与按揭银行三方，按揭关系是三方法律关系之总称呼。C、从客体上看，按揭关系包括三个基础法律关系。D、从内容上看，按揭的目的是为了购置房地产。E、开发商在按揭合同中要承担保证责任。F、保险介入不全面。G、律师参与不充分。
2、制约我国楼花按揭发展的主要因素：A、制约消费者参与楼花按揭的原因主要有：按揭年限短，月供款项负担重；手续繁杂，金融市场运作不正规；老习惯、旧观念的影响；消费者对于楼花按揭信心不足。B、银行方面也存在顾虑与障碍。长期以来，银行的信贷资金主要是推动开发房地产的“生产型信贷”而不是面向购房居民的“消费型信贷”，属于消费型信贷的楼花按揭要面对分散的消费者，点多面广，且又是分期付款，无论是操作中还是管理上银行都缺乏经验，存在障碍。C、开发商对此也有疑虑和不满。在国内，实际上许多楼花按揭都是由开发商在作而不是全部由银行操作。而且，银行在办理楼花按揭时往往要求开发商充当按揭人的还款保证人，保证在购房人不还款时，开发商先替其付清，以后再找购房人偿还。这实际上是银行在转移风险，在借款人违约时其只要去催开发商就行，不必向每个小业主追债。这些问题的存在，使楼宇按揭市场乃至整个住宅房地产的发展呈现出一种无序状态，不仅损害了消费者和银行的合法利益，也严重影响了房地产业的健康发展。
(二)完善我国楼花按揭制度的若干立法构想
房地产业的迅猛发展和按揭方式的日益流行都呼唤法律的完善。结合各国、各地区尤其是香港地区的先进经验，完善我国楼花按揭制度可着重完成如下几方面的工作：
1、完善商品房预售管理办法。
2、抓住楼花按揭本质，制定楼花按揭管理办法。其中应该强调如下内容：按揭房产的业权应该归按揭银行；明确规定按揭双方的权利义务；明确规定以预购商品房设定抵押时的登记办法和程序。
(三)楼花按揭相关配套制度的建立和完善
1、律师积极参与。楼花按揭中律师的参与不仅替当事人减少了许多繁杂的手续，更重要的是使按揭各方当事人的权益得到了保护，还使政府的税收有了保障。
