广州市购买商品房贷款抵押规定
广东省广州市人民政府
广州市购买商品房贷款抵押规定
广州市人民政府
第一章 总则
第一条 为活跃本市房地产市场，加强购买商品房的贷款抵押管理，保障当事人合法权益，根据国家有关法律法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称购买商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，而将所购不完全产权的商品房作为履行债务担保抵押给贷款银行，待清偿全部贷款本息才取得完全产权的商品房的购房行为。
本规定所称抵押物，是指将购买现成商品房或预购在建商品房设定抵押的标的物；所称购房人、借款人与抵押人，抵押权人与贷款银行，分别为同一权利人。
第三条 凡在本市行政区域内办理购买商品房贷款抵押的，必须遵守本规定。
第四条 商业银行按本规定为购房人办理商品房贷款抵押业务，应遵守国家的有关金融法律、法规的规定。
第五条 广州市国土局、房地产管理局（以下简称登记主管机关）负责商品房抵押物的登记、处分等管理工作；中国人民银行广州市分行负责商品房贷款业务的监管和协调。
第二章 贷款抵押
第六条 办理购买商品房贷款抵押业务，由房地产开发企业（以下简称开发企业）凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订合作协议书，并送登记主管机关备案。
申请购买商品房贷款抵押的，应由约定贷款银行办理。
第七条 购房人申请贷款抵押应符合下列条件：
（一）具有合法的身份证明；
（二）首期购房付款应达到规定比例；
（三）信誉良好，确有偿还贷款本息能力。
第八条 购房人以购买的现成商品房或以预购的在建商品房设定抵押物的，必须向贷款银行提交申请书和合法有效的购房合同。
第九条 以购买的商品房设定抵押物，其合法占有的土地使用权应同时抵押，如其土地使用权已先行抵押的，须征得原抵押权人的书面同意。
第十条 具有下列情形之一的商品房，不得设定贷款抵押：
（一）未取得商品房预售许可证的；
（二）房地产权属有争议的；
（三）属于违法用地和违法建筑或临时建筑的；
（四）行政、司法机关依法限制房地产权转移的；
（五）法律、法规规定不得贷款抵押的其他情形。
第十一条 购房人办理购买商品房贷款抵押时，应与贷款银行签订贷款抵押合同。合同内容应包括：
（一）抵押当事人的姓名或名称、住宅或营业所在地；
（二）贷款的金额、币种、用途、期限、利率、支付方式或地点、本息归还方式；
（三）抵押物的座落、用途、结构、面积、成交价值、使用期限、房地产权证书或预售房契约编号；
（四）抵押物的权证保管；
（五）抵押物的占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任；
（六）抵押物的保险金额和保险受益人；
（七）抵押物的处分方式及受偿人的顺序；
（八）违约责任；
（九）争议的解决方式；
（十）约定的其他有关事项。
第十二条 购买商品房贷款抵押合同可以由公证部门公证；在港澳台地区或境外签订的合同应依法见证或认证。
第三章 抵押登记
第十三条 购房人与贷款银行签订贷款抵押合同之日起30日内（在港澳台地区或境外签订的贷款抵押合同在见证或认证之日起60日内），双方应持贷款抵押合同、购房合同、身份证明及有关资料向登记主管机关申请办理抵押登记。
以购买在建商品房作抵押的，应办理抵押登记备案；以购买现成商品房作贷款抵押的，应办理抵押登记。
凡办理抵押登记的，应先办妥房地产权属登记。
第十四条 申请抵押登记，登记主管机关对证件齐备、权属来源清楚的应自受理之日起15日内核准登记事项，并将抵押登记备案证明书或他项权证发给贷款银行。
第十五条 购买商品房贷款抵押合同，应自核准抵押登记备案颁发备案证明书或核准抵押登记颁发他项权证之日起生效。
第十六条 凡已办理抵押登记备案而贷款抵押关系未终止的，开发企业应在房屋竣工验收合格之日起30日内，到登记主管机关办理房地产证，并通知贷款银行、抵押人，补办抵押登记。
第十七条 贷款抵押权属发生变更的，当事人应在变更之日起30日内办理变更登记。
贷款抵押关系终止时，当事人应自终止之日起30日内办理注销登记。
第四章 保证与监督
第十八条 贷款抵押合同登记备案生效后，贷款银行即为该贷款抵押商品房工程建设的监督机构，行使对所贷购房款的使用和工程建设检查的权利，开发企业应接受监督。
第十九条 开发企业必须向贷款银行提供下列保证事项：
（一）保证抵押贷款专款专用；
（二）保证购房人用抵押贷款购买的商品房按期、按质竣工、交付使用；
（三）双方约定的其他保证事项。
上述保证事项可以在双方合作协议书中约定。
第二十条 开发企业应在贷款银行设立专项帐户，将所收购房款存入专项帐户，由贷款银行监管。
贷款银行应根据双方约定，按期转拨款项，保证贷款抵押商品房工程建设的需要。
第二十一条 开发企业因故终止已抵押商品房工程建设的，应从终止之日起10日内通知贷款银行与购房人，并应清偿贷款银行本息和赔偿购房人经济损失。
第五章 抵押物的占管与处分
第二十二条 商品房贷款抵押期间，商品房由抵押人占管。占管期间抵押人应维护抵押物的安全、完好，不得擅自改变其使用性质，不得拆建。贷款银行有权按贷款抵押合同的约定，检查抵押人占管的抵押物。
第二十三条 商品房贷款抵押期间，抵押人或贷款银行未经对方书面同意，不得将抵押物变卖、赠与，或以其他方式处置抵押物，但有本规定第二十六条情形的除外。
抵押物发生继承或遗赠的，承受人应及时通知贷款银行。
第二十四条 商品房贷款抵押期间，抵押人如将房屋出租的，应当征得贷款银行的书面同意。
第二十五条 抵押人死亡、失踪的，抵押物的合法继承人、受遗赠人或代管人可以继续履行贷款抵押合同。
第二十六条 有下列情形之一的，贷款银行有权申请处分抵押物：
（一）抵押人不履行合同的；
（二）抵押人死亡、失踪而无人代其履行合同的；
（三）抵押人的继承人、受遗赠人或代管人不愿履行合同的；
（四）抵押人被宣告解散或破产的；
（五）抵押人受刑罚羁押无法履约，无人代其继续履行合同的。
第二十七条 依照本规定第二十六条所列情形，贷款银行、抵押人及有关当事人对抵押物处分有异议的，可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
对抵押物处分没有异议的，应向登记主管机关提出申请。登记主管机关在接到处分抵押物申请之日起30日内，应做出决定。
第二十八条 抵押物的处分应按下列方式处理：
（一）拍卖；
（二）变卖；
（三）折价抵偿。
第二十九条 对抵押物的处分，当事人要求对抵押物进行评估的，由登记主管机关指定的房地产估价机构评估。
第三十条 处分抵押物所得款项，按抵押人和抵押权人出资比例分配。其中抵押人的份额依照下列顺序分配：
（一）支付处分抵押物的费用；
（二）扣缴抵押物应缴的税费；
（三）剩余金额交还抵押人。
抵押人所得的金额不足偿还所欠贷款银行本息的，贷款银行有权追索不足部分。
第六章 法律责任
第三十一条 购房人、贷款银行、开发企业及其他有关当事人应当履行合同约定的义务。违约的，应依法承担违约责任；造成他人经济损失的，应赔偿经济损失。
第三十二条 购房人办理商品房贷款抵押登记时，隐瞒真实情况或以虚假身份证明及其资料，骗取贷款抵押登记的，除依法赔偿经济损失外，并由登记主管机关按所骗取金额的5％以下处以罚款；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 在商品房抵押占管期间，抵押人未经贷款银行同意，擅自变卖、出租、赠与该商品房的，其行为无效；随意改变、损坏房屋内部结构，能恢复原状的，应恢复原状；造成经济损失的，应依法赔偿经济损失，并由登记主管机关分别处以1000元以上5000元以下的罚款
。
第三十四条 开发企业将购房贷款挪作他用的，贷款银行有权拒绝拨款，并由建设主管机关依照有关房地产开发经营法规予以处罚。
第三十五条 当事人对行政处罚不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》有关规定，申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
第三十六条 由于不可抗力致使抵押物全部或部分灭失、毁损的，抵押占管人应及时告知有关当事人，在取得有关主管部门证明以后，可免除借款人向贷款银行重新提供或增加担保的责任。但不能免除偿还贷款银行本息的责任。
第七章 附则
第三十七条 购买解困房、安居工程住房，需贷款抵押的，适用本规定；购买住房制度改革的房屋，需贷款抵押的，可以参照本规定执行。
第三十八条 本规定自一九九六年一月一日起施行。
1996年1月1日
枣庄市人民政府办公室关于印发枣庄市工伤保险市级统筹暂行办法的通知
山东省枣庄市人民政府办公室
枣庄市人民政府办公室关于印发枣庄市工伤保险市级统筹暂行办法的通知
枣政办发[2010]109号
各区（市）人民政府，枣庄高新区管委会，市政府各部门，各大企业：
《枣庄市工伤保险市级统筹暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二〇一〇年十一月十六日
枣庄市工伤保险市级统筹暂行办法
第一章 总 则
第一条 为提高我市工伤保险保障水平，增强工伤保险基金抵御风险的能力，建立和完善工伤预防、工伤补偿、工伤康复相结合的工伤保险市级统筹制度，按照《工伤保险条例》、《山东省贯彻〈工伤保险条例〉试行办法》和省人力资源和社会保障厅、财政厅《关于加快推进工伤保险市级统筹工作的意见》（鲁人社发［2010］20号）等有关规定，制定本办法。
第二条 工伤保险市级统筹实行业务管理“六个统一”，即：统一参保范围和参保对象、统一行业差别费率标准、统一基金管理、统一工伤认定和劳动能力鉴定办法、统一工伤保险待遇支付标准、统一经办流程和信息系统。
第三条 市级统筹基金管理坚持“收支两条线，以支定收，收支平衡,分级负责”的管理原则。
第四条 建立工伤保险工作目标考核机制。工伤保险工作纳入市政府目标任务考核体系，年末对工伤保险工作进行全面考核。工伤保险实行市级统筹后，各区（市）人力资源社会保障部门仍是工伤保险工作的直接责任人。
第二章 参保范围和对象
第五条 本市行政区域内各类企业、有雇工的个体工商户、事业单位（依照或者参照公务员制度管理的事业单位除外）和民间非营利组织（以下称用人单位）应当依法参加工伤保险，为本单位全部职工（含农民工）或者雇工（以下称职工）缴纳工伤保险费。
国家行政机关、依照或者参照公务员制度管理的事业单位、社会团体中未在国家机关工作人员工伤政策覆盖范围的人员，用人单位应当为其办理工伤保险。
第六条 凡属统筹范围内的用人单位，都应依法履行工伤保险参保义务，并及时按行业风险分类缴纳工伤保险费。
第三章 工伤保险费征缴
第七条 征收计划。工伤保险费年度征收计划，年初由市人力资源社会保障部门根据省下达的扩面、征收目标任务，结合各区（市）参保单位、人员情况分解后分别下达各区（市）。
第八条 参保缴费。区（市）工伤保险经办机构负责本行政区域内用人单位的参保登记、人员变动、基金征缴工作。市工伤保险经办机构负责市属及以上驻枣单位的参保登记、人员变动、基金征缴工作。
第九条 缴费基数。用人单位缴纳工伤保险费的缴费基数为本单位职工工资总额。其中职工个人工资低于全市上年度职工平均工资60%的，以全市上年度职工平均工资的60%计算缴费基数；高于全市上年度职工平均工资300%的，以上年度职工平均工资的300%计算缴费基数。
事业单位（依照或者参照公务员制度管理的事业单位除外）和民间非营利组织职工，以及国家行政机关、依照或者参照公务员制度管理的事业单位、社会团体中未在国家机关工作人员工伤政策覆盖范围的人员，按核定的档案工资总额为缴费基数。
第十条 缴费费率。根据行业类别，依照原劳动和社会保障部、财政部、卫生部、国家安全生产监督管理局《关于工伤保险费率问题的通知》确定各类用人单位相应的缴费费率，一类行业费率为0.5%、二类行业费率为1%、三类行业费率为2%。
第十一条 浮动费率。 工伤保险在不同行业类别基准费率的基础上实行浮动费率，由市工伤保险经办机构根据用人单位工伤保险费使用率、工伤事故发生率、职业病危害程度等，每两年浮动一次用人单位的缴费费率。浮动费率的调整办法由市人力资源社会保障部门会同市财政、卫生、安全监管部门制定。
第四章 基金管理
第十二条 工伤保险基金实行全市统筹，由市级统一管理、使用，基金纳入市级财政专户。
第十三条 市财政、人力资源社会保障部门根据社会保险基金财务制度规定，统一汇总各区（市）编制的工伤保险基金收支预决算并组织实施。
第十四条 工伤保险基金实行收支两条线管理。各区（市）财政部门将基金收入按月上解市级财政专户，支出由市财政部门按计划拨付各区（市）财政专户，再由各区（市）财政专户拨付工伤保险经办机构。
第十五条 工伤保险基金实行支出总额与征缴任务完成情况挂钩的办法。征缴计划根据已参保人数和扩面计划确定，支出计划根据上年度支出情况并考虑当年经济形势综合确定。对未完成征缴计划导致出现的收支差额，各区(市)自行筹资解决。
第十六条 完善工伤保险储备金制度。按照上年度工伤保险基金收入的10%提取本年度的工伤保险储备金，提取的储备金用于全市重大事故的工伤保险待遇支付。储备金累计结余额不超过当年工伤保险基金征缴额的30%。
第十七条 根据上年度各级经办机构月平均工伤待遇实际支付水平，核定3个月的工伤待遇支付备用金。工伤保险基金支出账户始终预留可供发放3个月的备用金。如遇特殊情况，需调整备用金定额的，各区（市）向市财政、人力资源社会保障部门申报。
第十八条 市级统筹前各区（市）历年结余的工伤保险基金，经审计部门审计确认，暂留存当地工伤保险财政专户，由各区（市）管理，用于弥补基金缺口。动用结余基金，由市人力资源社会保障局与市财政局审核批准，结余基金逐步上解市级财政专户管理。
第十九条 工伤保险基金的使用，按照社会保险基金财务制度规定执行。
第五章 工伤认定和劳动能力鉴定
第二十条 职工工伤认定，由市人力资源社会保障部门负责。市人力资源社会保障部门可以委托区（市）人力资源社会保障部门，对在区（市）行政区域内发生的符合工伤认定情形的，进行案件受理、调查取证和作出工伤认定决定。区（市）行政区域内发生的重大工伤事故须报市人力资源社会保障部门备案。
第二十一条 工伤职工劳动能力鉴定工作，统一由市劳动能力鉴定委员会负责。市劳动能力鉴定机构承担日常劳动能力鉴定的组织实施工作。
第六章 工伤待遇支出
第二十二条 工伤保险待遇支付按照《工伤保险条例》、《山东省贯彻〈工伤保险条例〉试行办法》及其他相关规定执行。逐步完善工伤保险待遇社会化发放工作。
第二十三条 工伤待遇支付标准由市人力资源社会保障部门根据国家规定制定和发布，待遇审核与支付由各级工伤保险经办机构负责。
第七章 工伤职工医疗服务管理
第二十四条 全市工伤职工医疗服务管理按照市工伤保险经办机构制定的统一的协议管理、待遇审核管理、档案管理、系统管理等业务流程和相关规定执行。
第二十五条 工伤职工除抢救需要外，应当在就近的工伤保险定点医疗机构医治。
第二十六条 因工伤病情和医疗条件所限、需转往上一级医疗机构治疗的，应当由负责治疗的定点医疗机构提出，报当地工伤保险经办机构同意后办理转院手续。工伤职工在市外医疗机构接受抢救治疗，伤情稳定后应当及时转入本市定点医疗机构治疗。
第八章 监督和管理
第二十七条 工伤保险基金专款专用，不得擅自挪作他用。工伤保险待遇支付实行统一标准、分级管理、监督与稽查相结合。
第二十八条 各区（市）要不断完善工伤保险制度，加大扩面和征缴力度，确保应保尽保，应收尽收。
第二十九条 各区（市）要加强工伤保险业务经办信息网络化建设，加大资金投入，全面提升信息网络化管理水平。市工伤保险经办机构与各区(市)工伤保险经办机构实行联网管理，使用统一的计算机管理信息系统。工伤保险数据集中到市级数据中心，实行统一管理。
第三十条 加强工伤保险基金管理，推进内控制度建设，规范基金管理行为，确保基金安全。
第九章 附 则
第三十一条 市级此前有关工伤保险的规定与本通知不一致的，按本通知执行。
第三十二条 本办法自2010年12月1日起施行。
